本部分由两个估价报告构成，请认真阅读案例报告并加以分析，指出其中存在的问题，并说明原因，本部分50分，答题时间为60分钟。   

    1．（本题20分）土地估价报告：   

    一、评估对象概况：   

    ××市江东消防器材厂位于××公路西侧，该厂西侧一块平整的土地为估价标的物，面积为3942平方米，该地西北角有两栋平房，两栋共计建筑面积为168平方米。另有已拆除建筑物若干（详见附表），该地块为一不规则四边形，位于××市一等二级地区，交通方便水电齐全。根据我市规划该地适合作为工业用地。   

    二、评估目的：   

    ××公司与香港飞达工艺有限公司合资成立飞马冷轧钢有限公司，需要租用该地建冷弯型钢厂，要求评估出该地地价，确定年租金额。   

    三、评估依据：   

    1．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。   

    2．《××市城镇国有土地使用权出让、转让和有偿划拨暂行规定》。   

    3．《××市外商投资使用土地暂行办法》。   

    4．《××市实施<土地管理法>暂行规定》。   

    四、评估过程：   

    土地部分   

    1．征地成本费：   

    根据《××市实施<土地管理法>

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