近来，商铺成为新的投资热点，越来越多的投资人将投资的方向由住宅类物业转为商铺，商铺被称为地产里的“原始股”。投资人在选择商铺时主要关心的是商铺的位置、规模、价格、回报等因素。但是使用率也是非常重要的一个因素。

　　所谓使用率，即使用面积占总建筑面积的比率。大家都知道居住类物业使用率越高越好，以同等的价格，业主能够获得更多自己实际使用的面积。而商铺却不一样，那么商铺的使用率是高好，还是低好呢？

　　由于商铺投资刚刚在北京兴起，投资人在选择商铺时还带有投资居住类物业的思维模式，认为使用率低不合算，这实际上是认识上的一个误区。在欧美及香港，一些比较高档的商场其使用率都是很低的，基本在50%左右。这一方面是消防的原因，另一方面也是因为使用率的高低会对商场的经营产生不同的效果。首先使用率低是为了营造一种舒适的购物环境，满足购物者的消费偏好。因此越是高档商场，其公共空间就会越多。比如走廊、通道要足够宽，至少3米宽、每层至少要有两部扶梯、两部电梯运载。还有的商场会设计有宽敞的休息区、局部挑空空间、步行街，这些公共面积的设计都是为了使购物环境更加舒适。一个舒适的购物环境会极大地刺激购物者的消费冲动，而一个嘈杂拥挤的购物环境只会使人望而却步。

　　其次，商铺的使用率决定了消费人群的容量和人流量。商场的空间是有限的。使用率高，可容纳消费者的空间自然就减少了，其人流量就会受到限制，从而影响商场的经营效果。

　　以下是一个简单的例子，来说明使用率对商场经营效果的影响。

　　比如有甲乙两个商场，规模一样。甲商场有10个铺位，每个铺位年租金10万。商场能容纳1000个消费者，实现1000万的营业额，那么平均每个铺位实现100万的营业额；而乙商场能容纳2000个消费者，也有10个铺位(只是每个铺位的面积比甲商场的小)，但实现了2000万的营业额，则平均每个铺位是200万的营业额，那么它的年租金即使为20万元，也会成为追抢的旺铺。作为一个聪明的投资者一定选择乙商场的铺位，虽然它的租金高，面积小。从上述分析不难看出，投资商铺最终应该考虑的是商场未来的经营效益、商业气氛，不能只简单的计算使用率、使用面积。

　　因此投资者在选择商铺时盲目追求高使用率是非常错误的，挑选不当会成为“垃圾股”。因此商铺使用率不能太低也不能太高，经过科学的论证和西方国家长期的实践证明，50%左右的使用率是比较合适的。