林粤：目前售后包租的商铺投资的回报率大都在8%左右，而利率是6.12%，如此算来，投资者的投资回报不到2%。如果考虑到通货膨胀等因素，投资者想找一些回报率为3%的投资产品，但现在的市场上好像没有这样的产品。
　　
　　沈朝晖：现在开发商的压力也很大，他们为了更快地完成销售，就采用售后包租的方法吸引消费者。而8%的回报就从商铺出租的租金中来，目前在上海8%的回报率已经是很高的了。我认为如果消费者选择投资商铺，看重的主要还是3年后物业本身的增值，怎样才会增值？就要看商铺的经营了。8%的回报率对于一些开发商来说其实就是打折销售；而对于投资者来说，3年包租意味着有经营管理公司帮你打点出租事宜，其回报率只要与利率打平或略有赢利即可。毕竟，商铺是要养的，它不可能像住宅那样一买就升值。投资商铺最重要的还是看它的经营。
　　
　　嵇绍祥：我最近有投资地下商铺的打算，但地下商铺好像没有产权。
　　
　　沈朝晖：因为涉及民防原因，地下商铺只出售使用权，不出售产权。地下商铺经营最成功也最出名的就是人民广场下的迪美购物中心。它的经营业态有一个转变的过程，由原先定位的百货公司转变为现在的小商品市场，目前开间1.2米的商铺租金也达到3000元/月。迪美的成功主要是因为位于人民广场下，与地铁1、2号线连通，客流量很大，带动了人气。投资地下商铺要选择靠近交通枢纽，关心市政规划，这都是决定商铺客源的关键。
　　
　　嵇绍祥：老上海都知道，曹家渡原先是一个非常热闹的地区，可近几年来发展比较缓慢。最近曹家渡有一些新的动作，不知该地区是否值得投资？
　　
　　沈朝晖：曹家渡位于三区交界处，由于各区各有规划，开发步骤不统一，造成曹家渡发展缓慢。随着周边动拆迁，随着长寿路两侧向商务型演变，办公楼增多，居住区周边的商铺十分火爆。
　　
　　潘沫洁：真正好的商铺投资回报率可能远高于住宅。目前外环外商铺的价格还比较低，如奉贤、松江等地区，但不知道其投资回报率怎样？
　　
　　沈朝晖：松江新城每个楼盘都有商铺，但我认为松江的老城区更有投资价值，毕竟，商业是要有历史沉淀的，要有客源，需要有较长的投资时间。
　　
　　主持人：我们对松江新城做过调查，发现那里的业主70%都是投资客，入住率很低。开发商为了吸引消费者往往会给出很优厚的承诺，但这些承诺最终能否兑现呢？这是投资者首先要考虑的问题。
　　
　　朱刚：松江新城要发展我觉得还得要好多年，毕竟它离市区比较远，交通不方便。