最近两三个月内亮相和发售的商业地产项目就有十几个，商家展开的种种优惠也一个比一个更加诱人。那么，购买商业地产项目到底该怎样识别其品质，又该如何保证投资回报率呢？投资者不妨在购买过程中对业内人士提出的六项必究元素多较点真儿。

第一元素：周边消费要具持续支撑力

　　商业项目周围的消费力是决定投资回报的最关键因素。一些商业地产项目依托新建居住区的居民作为现成的消费人群，确实为商铺投资奠定了回报基础，也吸引了不少投资者的关注。但要保障后期回报，有关专家认为，除了附近已有的社区居民外，周边还应具备一些具有支撑力、延续性的消费人群。例如，在步行可达的范围内建有产业园区、开发区、商务区或写字楼等工作人群集中的项目，商业项目可以依附这些项目开发更加丰富的经营业态。

　　第二元素：商业内容须有引人之处

　　以消费者熟知或习惯于购买的品牌开发旗舰店，是很多商业项目通用的方法，但品牌选择、引入规模、分布格式等诸多因素对于整个商业地产项目都会起到不同程度的作用。例如，有些项目将对象定位于时尚的中高档消费人群，而引入的旗舰店却包括商品平均价位为100元左右、以20岁以下消费人群为对象的中低档品牌。那些依照中高档定位购买商铺的投资者此时便会遇到经营危机，因为商场里消费人群的定位与自己的经营定位会存在先天的差异。因此，投资者在购买商铺之前，应当首先确定项目的旗舰品牌，和旗舰店摆位对于自己铺位的影响范围等，而不能以口头承诺的定位作为投资参考。

　　第三元素：项目规模与消费人数匹配

　　在确定周边消费人群具备一定消费能力，并且产品定位正确的基础上，投资者还必须了解商业经营面积与周边消费群体数量是否相匹配。例如，一个经营面积为2万平方米的商业地产项目，如果其坐落的居住区内常住人口为2万左右，那么平均每人1平方米的商业面积显然不能带给投资者足够的回报。一般来说，人均商业面积在0.5平方米以内就已经能够满足正常的经营和消费需求。

　　第四元素：布局应能构成人流交织

　　正确的品牌定位之外，商业布局能否将商场内的人流有效交织，推动旗舰店之外的商铺经营，也是投资者必须在购买前明确的因素之一。例如，某新建商圈的一个大型购物商场，其引进的几个时尚服装、鞋帽等主力消费品牌全部分布在临街门店，并且内堂处于半封闭状态，虽然堂内也有很多高档品牌，但很多消费者都只是在门店流连，进入内堂的人数还不足门店的1/4。还有一些项目，虽然旗舰店定位合理，但小商铺与之距离较远，光顾人群相对较少，商铺业主也无法实现盈利。因此，投资者在购买商铺前还应当留意项目的旗舰店辐射范围大小、内外堂沟通性能、购物人群交织有效性等问题，以免开

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