商用房地产之所以受到众多投资者青睐的一个最主要原因之一是：好的现金流，长期、稳定的租金收入。因此，带租约的商铺买卖就受到了投资者的普遍欢迎，同时由于具有未来的增值性，使得一些租金回报并不很高的，例如回报率仅5%～6%的商铺也同样受到了关注。

　　根据COLDWELL BANKER信义商用房产的统计，购买商铺的投资者中90%是以出租收取租金回报为目的，可见带稳定租约的商铺是颇受投资者青睐的。那么投资者在购买带租约商铺时，应当采取什么样的投资策略呢？

　　根据COLDWELL BANKER信义商用房产的实际操作经验，建议投资者采取以下一些投资策略：

　　稳定的租约是关键

　　这里主要强调“稳定”——也是收益稳定的前提。一般可以通过了解租客的公司实力、背景、经营状况等情况，来确定租约是否稳定。相对而言，上市公司或者拥有著名品牌的公司，履约能力是较强的，同时即使很难继续经营的话，也会比较妥善地解决租约问题。曾经有一个海外基金经理人表示：只要租客是“家乐福”，哪怕只有5%的年投资回报率，他也会决定购买。可见有一个履约能力及实力很强的公司，对于投资者的吸引力是多么大。

　　投资价值的研判

　　上世纪末，曾经有一个成交案例，房东委托上海信义将一个淮海中路带租约的商铺出售，很多投资者都去看过，但都放弃了，原因只有一个，租约上显示的租金与售价之间的回报率偏低，仅仅达到5%，而且租约一共签了5年，当时仅履行了2年，还有3年租约。

　　但经过上海信义的实地了解，周围商铺的实际成交行情是该商铺的2倍，也就是说，只要租约到期，按照正常的出租行情，租金收益将大幅上升，起码是现租约租金的2倍，其中还不包括其他因素。经过这样的剖析与客户自己的实地走访，确实了这样的事实，该商铺很快就被慧眼识宝的投资者相中并成交。

　　同时，要提醒投资者注意的是：切忌被虚假的租约所蒙蔽而轻易地决定投资。在决定投资购买前，须实地去了解标地物周围的市场行情，用自己的亲眼所见来判断租客的经营状况，然后综合各方面因素后再决定是否投资。

　　租期长短

　　事物总是具有两面性。一方面，一份长期的租约固然可以为投资者带来稳定、长期的收益，但同时长期的租约，将使得投资者错失物业升值所带来的增值收益。因为一旦正常交易，购买带租约商铺的必须按照原先的租约履行，这就是通常所说的——“买卖不破租约”。

　　最后，需要提醒投资者的是，在签定买卖合同之前，除非在原租约中已经明确规定承租人不享有优先购买权，否则在同等条件下，原承租人有优先购买权，因此必须要求产权人出示承租人签署的“放弃优先购买权”声明。

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